REEVALUEAZA ACUM IMOBILELE ACHIZITIONATE IN 2007-2008 !

Daca profitati acum de prabusirea valorilor de piata ale imobiliarelor puteti face economii importante la impozitul pe cladirile societatilor comerciale.

Calculul impozitului datorat de persoanele juridice
(1) in cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii.
(2) Cota de impozit se stabileste prin hotarare a consiliului local si poate fi cuprinsa intre 0,25% si 1,50% inclusiv. La nivelul municipiului Bucuresti, aceasta atributie revine Consiliului General al Municipiului Bucuresti.
(3) Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu, inregistrata in contabilitatea proprietarului cladirii, conform prevederilor legale in vigoare.
(6) in cazul unei cladiri care nu a fost reevaluata in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta, cota impozitului pe cladiri se stabileste de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucuresti intre 5% si 10% si se aplica la valoarea de inventar a cladirii inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice, pana la sfarsitul lunii in care s-a efectuat prima reevaluare.
(8) Impozitul pe cladiri se aplica pentru orice cladire detinuta de o persoana juridica aflata in functiune, in rezerva sau in conservare, chiar daca valoarea sa a fost recuperata integral pe calea amortizarii.

Diferenta care se poate economisi fata de anii precedenti depinde de momentul in care au fost cumparate imobilele si de cat de repede compania solicita reevaluarea acestora, chiar fara sa astepte trecerea celor trei ani fiscali.

Astfel, pentru un imobil apartament care in 2007 sau 2008 a fost cumparat cu 400.000 Euro, se plateste un impozit anual de 6.000 euro. La o reevaluare efectuata acum, al carei cost este de 200-300 de Euro, valoarea proprietatii ar fi de 250.000 Euro, iar impozitul ar scadea la 3.750 euro, profitul net pentru firma-proprietar fiind de 2.250 Euro/an.
La cladirile de birouri valorile au scazut doar cu circa 15-30% dar datorita suprafetelor mari si economia de impozitare este foarte mare, de zeci sau chiar sute de mii de Euro.

Read more...

Evaluarea pentru despagubiri

Evaluarile pentru despagubiri se efectueaza conform metodologiei ANEVAR, bazata pe Standardul International de Evaluare. Evaluatorii sunt independenti, membrii ANEVAR persoane fizice sau firme de evaluare.
La ora actuala situatia despagubirilor pentru persoanele expropriate in perioada comunista este, conform site-ului WWW.ANRP.GOV.RO (Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor) urmatoarea:
2942 de plati dintr-un total de 9436 optiuni formulate.

Read more...

Nu trageti in evaluator

Nu trageti in evaluator

Evaluatorii sunt solicitati sa intocmeasca documente justificative, bine fundamentate despre valori. Valorile afacerilor, masinilor si utilajelor, imobiliarelor.
Clientii lor au nevoie de aceste documente pentru rezolvarea diverselor probleme.Clientii incearca sa-i convinga pe evaluatori sa produca rezultatele dorite(valori mari cand trebuie sa vanda, valori mici cand trebuie sa plateasca impozite).
Se crede ca evaluatorul poate scrie orice.
Nu este asa. Evaluatorii au adoptat si respecta un cod etic al asociatiei ANEVAR.
Pe baza experientei si cunostintelor de specialitate evaluatorul isi creaza o impresie despre valoare pe care o sustine conform unui standard international la care si Romania este parte .
Sunt unii care i-au identificat pe evaluatori ca responsabili de criza actuala, prin supraevaluarea garantiilor ipotecare ale bancilor.
Altii cred ca evaluatorii ajuta statul sa plateasca despagubiri mai mici celor ce au fost deposedati de bunuri si imobile in perioada comunista sau acum la expropierile de utilitate publica. Nimic mai fals !
Evaluatorii nu sunt decat niste specialisti si niste oameni, la fel ca notarii, avocatii, medicii, expertii judiciari, inginerii agronomi sau arhitectii peisagisti. Ei isi fac datoria cu dorinta de a-si multumi clietii, fiind in acelasi timp respectuosi fata de legislatia din domeniu.
Sunt si printre noi oameni certati cu morala sau chiar cu bunul simt , dar nu poate fi invinuit intregul corp profesional de aceste lipsuri.

Read more...

Studiu NewsIn

Evoluţia pieţelor financiare se resimte şi în performanţele sectorului imobiliar. Mai mult sau mai puţin afectaţi jucătorii locali se văd nevoiţi să îşi schimbe strategiile. O arată şi analiza realizată de NewsIn asupra pieţei imobiliare.
Sectorul rezidenţial şi cel al terenurilor sunt cele mai afectate de criza economică şi financiară. Aceasta este una dintre principalele concluzii ale analizei realizate de agenţia de presă NewsIn pe piaţa imobiliară în primele 3 luni ale anului. 62% din respondenţi declară că suferă în mare şi foarte mare măsură din pricina problemelor actuale.
Pentru a face faţă crizei, circa 40% din companii au redus cheltuielile, în timp ce 20% nu au reacţionat în niciun fel. Totodată aproape 68% din cei chestionaţi susţin că tranzacţiile sunt blocate, iar 86% asociază acest fapt cu starea de expectativă a clienţilor. Comparativ cu începutul lui 2008, operaţiunile de vânzare-cumpărare au scăzut cu 90%.
Situaţia din piaţă a fost generată şi de dificultăţile de finanţare, dar şi de percepţia negativă a clienţilor cu privire la corectitudinea preţurilor. Aceşti factori au generat o stare de aşteptare ori de amânare a comportamentului de cumpărare.
Cel mai afectat este sectorul apartamentelor vechi, acolo unde preţurile au coborât cu 30 până la 50%, în vreme ce pe cel nou deprecierile au mers până la 25%.
În opinia a 88% din respondenţi imobilele vechi au fost supraevaluate, iar 46% dintre ei cred că pe segmentul nou costul este în general corect. Ca o consecinţă, valoarea proprietăţilor vechi ar putea coborî în următoarea perioadă cu aproximativ 36%, iar cea a celor noi cu 21%.
Criza i-a luat prin surprindere pe jucătorii imobiliari. Asta face ca 22% dintre ei să nu poată estima cât va dura, în vreme ce 26% cred că piaţa se va dezgheţa în 1-2 ani. Revenirea sectorului de real estate este asociată cu reluarea finanţărilor şi scăderea preţurilor imobilelor până la un nivel considerat acceptabil de către cumpărători.
Până atunci însă, majoritatea dezvoltatorilor intervievaţi se aşteaptă la o amânare a proiectelor rezidenţiale programate a începe în acest an, cât şi la probleme de finalizare a celor demarate deja. Principalele măsuri adoptate în această perioadă sunt introducerea sistemului de rate direct de la dezvoltator şi reducerea marjelor de profit. Cât priveşte companiile imobiliare, comportamentul adoptat este de reconfigurare a activităţii.
Analiza realizată de agenţia de presă NewsIn a vizat dezvoltatori şi companii imobiliare, cât şi instituţii financiar-bancare. Cercetarea cantitativă a cuprins un eşantion de 190 de companii, cu 10 până la 100 de angajaţi şi o cifră de afaceri mai mare de 500 de mii de lei.
Diana Gherghiţă, editor The Money Channel

Read more...

Indicele imobiliar nu este suficient

Indicele imobiliar este necesar. Dar nu doar indicele. Este necesara publicarea preturilor tranzactiilor cu caracteristici de localizare si suprafata/calitate finisaje. Fara eludarea confidentialitatii. Fara numele proprietarului si adresa exacta.
Acest lucru este necesar pentru evaluarea corecta a imobilelor.
Sursa de informatii? Notariatele , unde clientii mai dau si valori mici pentru impozitare si bancile comerciale, unde clientii incearca sa obtina evaluari mari pentru creditare. Nu in ultimul rand agentiile imobiliare.
De ce nu se publica aceste date? Probabil ca evaziunea este inca foarte mare, probabil ca printre marii evazionisti sunt si persoane care au puterea sa blocheze sau sa amane nasterea unei piete transparente.
Indicele este pentru studii generale, pentru statistici, pentru macro. Publicarea preturilor la tranzactii ar aduce beneficii imediate in micro-economie.

Read more...

Exclusivitate vs lucrul cu mai multe agentii imobiliare

Este clar pentru oricine ca astazi, in criza, nimeni nu doreste sa vanda o proprietate imobiliara decat daca este obligat de diverse considerente .

Discutam aici doar despre modalitati de vanzare prin intermediere.

Este foarte logic sa te gandesti ca in astfel de vremuri este normal sa lucrezi cu cat mai multe agentii imobiliare, pentru a maximiza sansele de a rezolva cat mai repede si mai avantajos vanzarea, si ti se pare contraproductiva orice exclusivitate(adica sa ma leg de un singur agent?). Pe de alta parte te gandesti ca daca vorbesti cu 20-30 de agenti iti permiti sa le oferi un comision mai mic, ca doar e concurenta !

Va voi oferi o privire din interiorul sistemului de intermediere, pentru a intelege mai bine mecanismul functionarii agentilor din piata.

Normalul pe piata din Romania este lucrul fara exclusivitati(si uneori si fara un contract).
Ce face agentul pentru a vinde? Foloseste canalele de publicitate ale firmei si vorbeste cu toti colegii si cunoscutii despre “ocazia” respectiva, incercand sa gaseasca o entitate dispusa sa cumpere.

Agentul stie ca de aceeasi proprietate se ocupa si altii, care eventual incearca sa iasa in evidenta “ajustand” caracteristicile benefice ale proprietatii astfel incat sa genereze un interes pe piata. El spera ca daca va ajunge primul cu un client real la adresa, acesta nu va refuza oferta.
Pe de alta parte se fereste sa dea publicitatii locatia exacta , fotografii din exterior care sa permita identificarea, de teama ca alti colegi ai lui, gata de orice in aceste vremuri vor inhata ei informatia si-l vor lasa fara obiectul muncii. Acest fenomen se poate intampla pana si in interiorul biroului, intre colegi din aceeasi firma.
Rezulta un grad de cooperare foarte redus, aproape nul.
Rezulta un timp foarte redus de lucru pe oferta respectiva-daca in 1-2 zile nu apare cineva interesat, agentul trece la o alta oferta care pare mai promitatoare iar prima ramane in urma si este data uitarii. Daca nu se intampla nimic in prima saptamana se poate concluziona ca toti agentii cu care ai vorbit se ocupa déjà de alte lucrari. Iar in aceste vremuri in care piata este foarte lenta nici nu prea are ce sa se intample intr-o saptamana.
Veti trage concluzia ca ati afisat un prêt de vanzare prea mare , il veti corecta putin in jos si veti relua procedura insa din cauza modului de lucru al agentilor datorat concurentei de piata sunt sanse slabe sa aveti progrese.
Sau puteti incerca sa vindeti singur ceea ce este foarte posibil insa consuma mult timp si energie de care majoritatea proprietarilor nu dispun.

Paradoxal, tocmai sistemul exclusivitatii confera maximum de randament in aceste vremuri. Iata cum functioneaza:
Agentul semneaza o exclusivitate pe e o anumita perioada care poate fi prelungita sau nu. Acest aranjament face sa dispara orice teama de a fi furat de colegi, agentul indica exact locul si caracteristicile in publicitate, nu se mai fereste de nimeni. Agentul face chiar el munca de promovare prin alte agentii partenere si pentru ca este din interior va lucra cu cei mai potriviti colegi, cei care au cea mai mare experienta si rezultate dovedite pe segmental de piata respectiv, intr-o transparenta totala. Timpul de expunere pe piata creste , calitatea si intensitatea expunerii cresc si ele.Colaborarea orientata spre rezultat este maxima si sansele de a se rezolva favorabil intr-un timp rezonabil cresc exponential .
Pot fi aplicate si tehnici de motivare suplimentara a agentilor din retea si din afara retelei prin impartirea comisionului propriu cu colaboratorii si prin oferirea de facilitati cumparatorilor(comision 0).

Se poate concluziona ca acordarea de exclusivitate agentilor profesionisti de pe piata mareste de cateva ori sansele transformarii intentiei in realitate si aduce un plus de valoare atat relatiei agent – client cat si cooperarii agent-agent..

Read more...

Valoarea imobilelor depreciata datorata crizei financiare globale = cea mai buna situatie pentru reevaluarea patrimoniului imobiliar al companiilor

"In ultimele trei luni din 2008 si la inceputul acestui an piata imobiliara din Romania a intrat in picaj. In aceasta perioada proprietatile din Romania s-au depreciat cu pana al 30% si inca exista potential de scadere. In ceea ce priveste preturile, fata de maxime, ma astept la o reducre a acestora cu 50% in cazul pietei imobiliar rezidentiale si cu pana la 90% in cazul terenurilor", a declarat Adrian Crivii, directorul general al Darian, companie specializata in evaluarea de proprietati imobiliare .
Sa dam un exemplu simplu:
Firma WWW din Bucuresti a cumparat acum 3 ani in decembrie un spatiu comercial la parter de bloc in cartierul Pantelimon cu suma de 100.000 Euro. Si-a introdus activul in contabilitate la valoarea de schimb din momentul cumpararii si a platit in fiecare an 1,5% impozit, adica (circa 60 milioane lei vechi, adica 5 milioane pe luna)
Anul trecut in iulie managerul - un om prevazator si ordonat se gandea sa-si faca reevaluarea, sa nu fie surprins de impozitul majorat la 10% !! in cazul depasirii termenului de 3 ani de la achizitie/ultima reevaluare, cu toate ca termenul expira la sfarsitul lui 2008.
In iulie 2008 criza nu incepuse sa-si produca efectele vizibile in toata societatea romaneasca, imobiliarele erau inca “pe val”, se dadeau credite si dezvoltatorii erau inca optimisti, apartamentele vechi se vindeau inca a doua zi de cand proprietarul vorbise cu administratorul blocului si cu colega de birou despre intentie….
Managerul a luat legatura cu un evaluator pentru executarea lucrarii, au semnat contract cu termen si tarif si peste catva timp evaluatorul i-a predat lucrarea, si-a incasat onorariul si gata. Surpriza! Spatiul era evaluat la 850.000 Euro!(de altfel chiar era valoarea de piata corecta din iulie 2008) 1,5% reprezenta mai mult decat 10% din valoarea veche si chiar nu avea rost sa se prezinte la Fisc astfel.
In decembrie, acelasi evaluator i-a refacut lucrarea la 350.000 Euro, rezultat justificat pe piata in plina criza de la sfarsitul anului. Managerul trebuie sa scoata de 3 ori si jumatate mai mult dar nu de 6,7 ori mai mult ca pentru impozitul penalizator de 10%.
Desi valorile de azi sunt inca mai mari decat cele de acum 3 ani, totusi ele au scazut mult fata de varful balonului imobiliar de asta vara.

Read more...

Depreciation of property value due to the global crisis has an advantage: now is the best time for reassessment of the companies' property

"In the last three months of 2008 and the beginning of this year the real estate market in Romania came in diving. In this period properties in Romania were impaired up of 30% and there is still potential to decrease. Regarding prices, compared the maximum, I expect a contraction by 50% in the residential property market and up to 90% in the land, "said Adrian Crivii, general director of Darian, a company specializing in the evaluation of real estate properties.

To give a simple example:
Company WWW Bucharest bought 3 years ago in December, a commercial space at ground floor in Pantelimon neighborhood in the amount of 100,000 Euros. He entered active in accounting from the time of exchange and paid each year 1.5% tax, that is (about 60 million ROL, meaning 5 million per month)
Last year in July the manager ordered to make the reassessment not to be surprised by the tax increased to 10%! if the period of 3 years from acquisition / last review is exceeded,according to Tax Law ,although the term expires at the end of 2008.
In July 2008 the crisis was not yet producing visible effects in the whole Romanian society, the real estate transactions were still "in the top" the credit was still running and developers were still optimistic, old apartments were still selling the next day after advertising at whatever price….
Valuation done and surprise! Space was estimated at 850,000 Euros! (correct in July 2008)
In December, the assessor has remade the valuation 350,000 Euros, the result justified by market crisis in full at the end of the year. In result, the company will pay 3.5 times more, but not almost 7 times as in penalty position.
Although the values of today are still higher than those from 3 years now, they fell far from the top of the baloon.

Read more...