Exclusivitate si MLS romanesc 4

Sa lamurim un mit care e pe cale sa se nasca: “MLS face comisionul mic(sau mare)”
Aceasta banuiala se refera de exemplu la cumparatori care afla ca nu au de plata comision si se invata asa, pretinzand si de la alti agenti care nu lucreaza in sistem MLS comision 0. Raspuns: Pe contractul de comision se scrie astfel: ” comision 3%+TVA sau 0% daca se tranzactioneaza in MLS”. Vreau sa va asigur ca asa completeaza si agentii nord-americani rubrica de comision din contract.
Aceasta banuiala se refera si la vanzator care suporta 4-5-6%, pentru ca sa fie 0 la cumparator. Dar ganditi-va ca acest procent este din valoarea tranzactiei. Valoarea tranzactiei se negociaza cu un cumparator care are comision 0 si care de fapt suporta atat pretul vanzarii cat si comisionul total(toti banii vin de la el).
De ce mai este atunci nevoie de 0 la cumparator? veti intreba.
Acest 0 il face liber de negocieri pe agentul cumparatorului, il face sa se specializeze in clienti cumparatori si in final mareste viteza si eficienta cu care se realizeaza tranzactia, in beneficiul tuturor partilor. Asta este realitatea, agentii se vor specializa in agenti de listare(exclusivitate) si agenti de inchidere a tranzactiei(care aduc cumparatori).
D-l Zilisteanu in loc sa spuna ca nu crede in MLS romanesc ar fi trebuit sa spuna ca lumea nu este educata deocamdata in Romania pentru astfel de tranzactii si sa puna intrebarea: de ce este nevoie pentru ca sa functioneze si la noi acest sistem benefic?
Datoria sa ca agent imobiliar cu mare experienta si multi ani presedinte ARAI ar fi sa se intereseze in continuare activ de mersul treburilor din imobiliare, chiar daca incepe sa fie interesat si de politica. Este in continuare mai credibil ca agent imobiliar decat orice altceva si cred ca daca ar incerca sa-si lege numele de o reforma bine gandita in imobiliare si-ar asigura o platforma solida si pentru alte constructii.

Read more...

Valoarea imobilelor depreciata datorata crizei financiare globale = cea mai buna situatie pentru reevaluarea patrimoniului imobiliar al companiilor

"In ultimele trei luni din 2008 si la inceputul acestui an piata imobiliara din Romania a intrat in picaj. In aceasta perioada proprietatile din Romania s-au depreciat cu pana al 30% si inca exista potential de scadere. In ceea ce priveste preturile, fata de maxime, ma astept la o reducre a acestora cu 50% in cazul pietei imobiliar rezidentiale si cu pana la 90% in cazul terenurilor", a declarat Adrian Crivii, directorul general al Darian, companie specializata in evaluarea de proprietati imobiliare .
Sa dam un exemplu simplu:
Firma WWW din Bucuresti a cumparat acum 3 ani in decembrie un spatiu comercial la parter de bloc in cartierul Pantelimon cu suma de 100.000 Euro. Si-a introdus activul in contabilitate la valoarea de schimb din momentul cumpararii si a platit in fiecare an 1,5% impozit, adica (circa 60 milioane lei vechi, adica 5 milioane pe luna)
Anul trecut in iulie managerul - un om prevazator si ordonat se gandea sa-si faca reevaluarea, sa nu fie surprins de impozitul majorat la 10% !! in cazul depasirii termenului de 3 ani de la achizitie/ultima reevaluare, cu toate ca termenul expira la sfarsitul lui 2008.
In iulie 2008 criza nu incepuse sa-si produca efectele vizibile in toata societatea romaneasca, imobiliarele erau inca “pe val”, se dadeau credite si dezvoltatorii erau inca optimisti, apartamentele vechi se vindeau inca a doua zi de cand proprietarul vorbise cu administratorul blocului si cu colega de birou despre intentie….
Managerul a luat legatura cu un evaluator pentru executarea lucrarii, au semnat contract cu termen si tarif si peste catva timp evaluatorul i-a predat lucrarea, si-a incasat onorariul si gata. Surpriza! Spatiul era evaluat la 850.000 Euro!(de altfel chiar era valoarea de piata corecta din iulie 2008) 1,5% reprezenta mai mult decat 10% din valoarea veche si chiar nu avea rost sa se prezinte la Fisc astfel.
In decembrie, acelasi evaluator i-a refacut lucrarea la 350.000 Euro, rezultat justificat pe piata in plina criza de la sfarsitul anului. Managerul trebuie sa scoata de 3 ori si jumatate mai mult dar nu de 6,7 ori mai mult ca pentru impozitul penalizator de 10%.
Desi valorile de azi sunt inca mai mari decat cele de acum 3 ani, totusi ele au scazut mult fata de varful balonului imobiliar de asta vara.

Read more...